Die aktuelle Marktlage

Seit der Banken- und Finanzkrise in 2008 sind die Bauzinsen stetig gesunken und heute auf einem sehr niedrigen Niveau angekommen. Deshalb werden Immobilienkredite zu vergleichsweise günstigen Konditionen angeboten, was wiederum zur Folge hat, dass Immobilien stark nachgefragt sind und die Preise für Grundstücke, Häuser und Wohnungen steigen. Ein wesentlicher Grund für niedrige Bauzinsen ist die Niedrigzins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB), um die europäische Wirtschaft anzukurbeln. Sie gibt mit dem Leitzins vor, zu welchen Konditionen sich Banken untereinander Geld leihen können.

Die Höhe des Eigenkapitals

Trotz niedriger Zinsen spielt das Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten durch Eigenkapital bezahlt werden können. Einige Banken fordern allerdings auch einen höheren Eigenkapitalanteil, das kann z.B. an saisonalen und opportunen Veränderungen liegen – so z.B. auch an der Corona-Pandemie. Doch wie hoch sind die Nebenkosten eigentlich? Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und zudem abhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist. Insgesamt liegen die Nebenkosten zwischen 5 – 15 % des Immobilienkaufpreises. Ca. 2 % betragen Notar- und Grundbuchkosten, sie richten sich nach dem tatsächlichen Aufwand. Die Grunderwerbssteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 – 6,5 %. Und die Maklercourtage hat eine Spanne von 3,57 % bis 7,14 %, wie z.B. in Berlin und Brandenburg, allerdings ist diese nicht gesetzlich geregelt und kann deshalb auch innerhalb eines Bundeslandes variieren. Seit Ende 2020 muss die Maklercourtage allerdings nicht mehr allein vom Käufer getragen werden – der Verkäufer übernimmt die Hälfte.

Die Auswahl des Finanzierungspartners

Dank unserer digitalen Welt stehen mittlerweile unzählige Kreditangebote, Vergleichsplattformen und Finanzierungsrechner online zur Verfügung. Schon bevor Sie also Ihren persönlichen Bankberater oder einen Finanzierungsdienstleister kontaktieren, haben Sie die Möglichkeit online eine erste Einschätzung möglicher Kosten und Zinsen zu bekommen.

Tipp: Diesen Service gibt es auch für alle Interessenten eines INTERHOMES Hauses. Im Hauskonfigurator können Grundrisse und Sonderwünsche ausgewählt werden. Der Kaufpreis, der sich damit aus Ihren Wünschen ergibt, wird anschließend in eine Modellrechnung für eine Finanzierung übernommen, in der Sie einzelne Parameter verändern können. Das verschafft Ihnen einen ersten Eindruck sowie eine Basis für weitere Entscheidungen und ist eine gute Informationsgrundlage für Ihren Finanzierungspartner.

Doch wer eignet sich anschließend als verlässlicher und seriöser Finanzierungspartner? Natürlich können Sie im ersten Schritt ein Angebot bei Ihrer Hausbank anfordern und ein Beratungsgespräch vereinbaren. Doch gerade bei der Immobilienfinanzierung ist es von Vorteil, verschiedene Konditionen und Angebote zu vergleichen. Die Gestaltungsmöglichkeiten eines Immobiliendarlehens sind sehr komplex – eine Begleitung durch einen unabhängigen Finanzexperten kann deshalb Gold wert sein. Im ersten Schritt klärt er Ihre persönlichen finanziellen Verhältnisse mit Ihnen. Auf dieser Grundlage vergleicht er anschließend für Sie die Angebote vieler unterschiedlicher Banken, stellt Ihnen die besten Angebote vor und erklärt Ihnen, welche Optionen für Ihre Situation am geeignetsten ist. So erhalten Sie eine Finanzierungslösung, die auf Sie persönlich zugeschnitten wurde. Hierbei spielt übrigens auch die Bewertung der Kaufimmobilie durch die Banken eine Rolle. Ist diese niedriger als der tatsächliche Kaufpreis, könnte sich das negativ auf Ihre monatliche Rate auswirken.

Tipp: Der potenzielle Kreditgeber braucht diverse Eckdaten, um die Darlehenskonditionen genau berechnen zu können. Stellen Sie Ihrem Finanzexperten schon frühzeitig Ihre persönlichen Unterlagen zur Verfügung. Das verschafft Ihnen einen zeitlichen Vorteil, wenn es für Ihre Wunschimmobilie mehrere Kaufinteressenten gibt.

Achtung: Verzichten Sie am besten auf unzählige Anfragen bei einzelnen Banken oder beliebten Online-Vergleichsportalen. Die Unternehmen haben Rating-Systeme, in denen es bei vermehrter Anfrage zu negativen Eintragungen oder sogar zur Blockierung kommen kann. Das Rating hat ebenfalls Auswirkungen auf Ihren Schufa-Eintrag.

Finanzierungsmodelle und staatliche Förderungen

Je nach Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis sind für Sie unterschiedliche Finanzierungsmodelle attraktiv. Zu den gängigsten Modellen zählen das Annuitätendarlehen und das endfällige Darlehen mit Tilgungsaussetzung.

Das Annuitätendarlehen ist das einfachste Finanzierungsinstrument und für viele auch die beste Option. Sie zahlen für einen fest vereinbarten Zeitraum eine monatliche Rate zzgl. des festgelegten Zinssatzes. Bleibt am Ende der vereinbarten Dauer noch eine Restschuld, müssen Sie diese mit dem dann geltenden und eventuell erhöhten Zinssatz und einer Anschlussfinanzierung begleichen. Um dieses Risiko zu minimieren, sollte die Anfangstilgung bei mindestens 2 % und die Zinsbindungszeit bei mindestens 10 Jahren liegen. Viele Kreditinstitute bieten Ihnen auch Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren an – allerdings ist dies für Sie auch mit mehr Kosten in Form von höheren Zinsen verbunden. Sie können ein Annuitätendarlehen aber auch mit flexiblen Bausteinen gestalten. Unser Tipp: Vereinbaren Sie Sondertilgungsrechte und einen Wechsel des Tilgungssatzes mit Ober- und Untergrenzen. So können Sie während der Laufzeit flexibel reagieren, wenn Ihnen einmal mehr Geld zur Verfügung steht.

Bei einem endfälligen Darlehen mit Tilgungsaussetzung zahlen Sie während der kompletten Laufzeit nur Zinsen und keinerlei Tilgung der Darlehenssumme. Die Rückzahlung der Finanzierungssumme findet in voller Höhe erst am Ende der Laufzeit statt. Sie müssen also während der Laufzeit dafür sorgen, dass Ihnen zum Fälligkeitstermin ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Um dies zu gewährleisten, können Sie z.B. eine kapitalbildende Lebensversicherung zum Vermögensaufbau abschließen, in welche die nicht geleistete Tilgung fließt. Attraktiv ist dieses Modell, wenn Sie für den Vermögensaufbau höhere Zinsen erzielen als für die monatliche Zinszahlung für Ihr endfälliges Darlehen anfällt.

Bei der Wahl Ihres Finanzierungsmodells sollten Sie auch aktuelle staatliche Förderungen berücksichtigen – hier können Sie bares Geld sparen. Förderungen der KfW-Bank gibt es sowohl im Bereich Neubau als auch für bestehende Immobilien. Hohe Förderungen gibt es beispielweise für energieeffiziente Neubauten. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die den KfW-Effizienzhaus-Standard erfüllt, stehen Ihnen bis zu 120.000 € mit günstigen Zinsen und einem Tilgungszuschuss zu, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Darüber hinaus ist für bestehende und neu gebaute Immobilien das KfW-Wohneigentumsprogramm eine attraktive Förderung. Es ist an nur wenige Bedingungen geknüpft und eine Kreditmöglichkeit, bei dem Sie bis zu 100.000 € zu besonders guten Konditionen erhalten.

Treffen Sie die für sich beste Entscheidung

Liegen Ihnen verschiedene Kreditangebote vor, sollen Sie mit gutem Gefühl Ihre Entscheidung treffen können. Lassen Sie die umfangreichen Informationen sacken und schlafen Sie ein paar Nächte über Ihre Eindrücke. Fragen oder Unklarheiten, die dann noch aufkommen, sollten Sie mit Ihrem Finanzexperten besprechen.

Zusammengefasst sollten in Ihre Entscheidungsfindung die folgenden Punkte einfließen:

• Die tatsächlichen Kreditkosten
• Das Finanzierungskonzept
• Die Kreditsumme
• Die monatliche Rate
• Vollständigkeit der Informationen
• Fördermöglichkeiten
• Die Zinsbindung

Auch wenn die Zeit drängt, sollten Sie jedes Detail der Angebote verstehen und nachvollziehen können. Nach Ihrer Entscheidung müssen Sie nur noch auf Ihre Finanzierungszusage der Bank warten. Dann steht Ihrem Wohnglück im Eigenheim nichts mehr im Wege!

Quellen:

• https://www.vergleich.de/aktuelle-bauzinsen.html
• https://www.finanztip.de/baufinanzierung/
• https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/finanzierungsrechner/
• https://unabhaengiger-finanzberater.de/immobilien-finanzierung-darlehen-strategie/
• https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/immobilienkauf-die-finanzierungsmodelle-im-ueberblick-13094
• https://www.immobilienfinanzierung.de/lexikon/tilgungsaussetzung/
• https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/
• https://www.vergleich.de/richtige-baufinanzierung-finden.html